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五、市调的准备

1）明确任务：明确每次市调的区域、目的、性质、内容、范围、形式、时间、质量等要求；

2）制定工作计划及方案（5whm：Why、What、Where、When、Who、How、Money）；

3）进行团队分工（总协调人、项目负责人的确定、成员组成、调研的城市（或区域）市调小组的划分、市调的任务、协作关系）；

A、整体性工作计划（对内、对外）、以及区域范围、时间流程、阶段性成果、人员配置等；

B、工作方案（含预算）

C、政府或合作伙伴需协助的工作内容

D、项目研究所需的资料清单

E、成果交付

4）资料预热

A、建立统一的项目专用文件夹，并按项目概况、城市规划、市场环境、物流情况等建立子文件夹

B、可先上网了解调研对象的大致情况。成员将搜集到的信息分别存入该专用文件夹

C、项目相关信息的阅读（商圈、项目的书刊、报纸、网站等公开信息），制作产业地图

D、公司过往类似项目研究相关内容阅读

产业地图图例：

5）表格及工具的准备

市场调研表、调查问卷、访谈题纲、数码相机、手提电脑、录音笔

6）考察线路

前往考察区域对象的交通工具、入口、行走方向、重要节点、出口等的预计、判断及分工协作安排7）时间安排

市调时段的安排（平日、周末、节假日、白天、夜晚），每个小项目的时间长短的估算，考察项目、地段的时序安排等。

调研要求：调研团队到当地城市时，不要急于与当地政府及联系人联络，要先自行对城市进行调查（这样才能得到真实情况），最后半天才与政府（或合作方）对接，获取相关的规划等信息

六、市调的实施

1、主要流程

2、基本方法

统计分析法

根据城市年鉴、政府公布的统计数据、专业机构公布的研究成果等，通过对比调研目的对数据进行筛选、统计、分析，或通过专业的模型工具进行研究，从而反映城市和市场情况的方法。特点：调查的对象均为已形成的、具有较大权威性的既有信息，可根据研究者的调查目的有针对性地收集。

实地调查（观察）法

直接进驻项目地搜集资料，通过目测、拍摄、笔记、攀谈、购物、消费体验等方式，从市场中获取第一手资料，然后分析判断市场；根据其区位、交通、产业状况等来判断当地的市场需求；对周边同类及不同类的园区进行调查，避免同质化；对当地的各类市场、产业进行调查，摸清当地的物价水平，及物流量；所搜集的资料既可以是建筑规模、尺寸等数字，也可以是图片及描述性的文字。有必要时，需不同时段反复观察才有意义。

访谈法

通过个别面谈、小组座谈,较深入了解本地经营从业人员、物业开发经营商、商圈内服务从业人员、行业协会人员、政府主管部门人员、当地居民与家庭、外地居民与家庭成员对商圈的认识和倾向。

问卷法

通过街头拦截式问卷填写、电话问卷填写、入户访谈问卷填写等进行调查统计及分析。

实验法

根据调查的要求，用实验的方式，对调查的对象控制在特定的环境条件下，对其进行观察以获得相应的信息。控制对象可以是产品的价格、品质、包装等，这种方法主要用于市场销售实验和消费者使用实验。

参展法

参加行业会展、企业营销展示会、主题研讨会、商号开盘、开业仪式等活动，集中了解商户近况、动向、收集营销推广材料及区域市场信息。

3、基本次序

由面及点，要事先掌握区位、板块、商圈内的面、线、点关系，面

是板块、商圈（区位比面要大些），线是地段、路街沿线，点是重要、大型商家和节点。

产业板块的基本功能、定位、档次、气氛、交通、客流量等，主要通过“面”观察。房地产俱乐部,房地产销

市场或园区业种集聚、档次、气氛、建筑形态及专业店、专卖店、便利店、小吃店、服务店等，通过“线”观察。 　　

标志性企业、重要店铺、购物中心、大卖场、特色店、新开店、大型饮食、娱乐、休闲广场等，通过“点”观察。

4、某些市调技巧

（1）了解租金的方法

基本方式

假扮商户在招商或销售中心问询

通过二手中介了解

直接与园区内的经营商户攀谈

二手资讯的搜集

业内人士访问

注意的问题

租金是否含管理费？

管理费是多少？

商铺实用率多少？

按建筑面积or经营面积计算？

租期多长，免租期多长？

租金如何递增？

(2）面积的获取

基本方式

实地观察目测（地砖、柱距目测）

假扮潜在商户在招商或销售中心问询

通过二手中介了解

直接与园区内的经营商户攀谈

注意的问题

区分建筑面积和经营面积

铺头面积以经营商户为单位

（3）业种业态的统计

基本方式

假扮商户在招商或销售中心问询

园区指南或图示。或去写字楼拜访客户（一定要正装、大方），扫描一遍这栋大楼里的企业名录（如无人时，最好拍下来；有人制止时，就看能不能用笔或脑袋记下来了）

现场记录店铺招牌及经营内容

注意的问题

应详细准确记录下每个铺头的招牌全称

深入了解商铺经营业种的具体经营特点、或经营线路

尽量跟某一个商户混熟络，他会给你讲他们行业的事儿或其正在经营所属市场的事儿，信息量非常大。甚至还可以帮你引荐到给其他商户，全面了解

自身公司的企业规模、品牌、名气较大时，还可以聊聊，假如本公司进入当地，他们的看法如何？

（4）人流量的测算

基本方式

按工作日及双休日分开统计

分上午、下午和晚上三个时段

在每个时段选择15分钟计算进入商场的客流人数，并以此换算成全日客流量。各个主要出入口要分开统计

二手资讯了解

假扮商户在招商或销售中心问询

直接与园区内的部分经营商户攀谈

（5）工厂物流量的测算

在厂区中蹲点

观察厂区出入的车辆（正规物流公司的提货车辆，大多都带LOGO），记住车型、频率，出入周期，可判断这个工厂的出货频率和规模

跟厂区的保安聊天（最好随身携带几包烟），一回生，二回熟，可聊出很多内情

到工业园区的管委会，了解到的信息会提升一个量级

(6)其他市调技巧

出租车司机聊天交谈

行业协会及会员走访

专业行业报告、国家统计数据

当地若干份报纸消费版、促销、广告版；各楼面广告；网络搜索等等。

当地书店、公共场所翻阅或购买有关风土人情、旅游购物书籍

观察马路转角处或十字路口行人走向比例，判别消费吸引力方向

商购的，自行购物、消费，体验经营服务水平，选定某一、两种大众化品牌商品（饮料、化妆、护肤、牙膏、男服、彩电、手机等）进行货比三家，观察商品关联度、档次、陈列水平、售价与促销等信息，从而大致判断商家经营管理水平

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